Fiscalité

L’investissement locatif

L’investissement locatif est l’un des placements préféré des français avec l’assurance vie. La sensation de détenir de la pierre est rassurante et on se dit souvent qu’il faudra toujours un toit à quelqu’un pour se loger.

Il existe néanmoins des règles à respecter pour que cet investissement ne se transforme pas en gouffre financier duquel on ne parvient plus à s’échapper.

En premier lieu, l’emplacement est la règle primordiale de l’immobilier. Il s’agit de s’assurer que l’endroit où l’on achète répond à une forte demande locative afin de percevoir de façon régulière des loyers. On citera notamment les secteurs recherchés par les étudiants dans les grandes villes avec des petits volumes et donc des prix plus abordables.

Quand on investit dans l’immobilier locatif, il faut s’attacher au rendement. On parle alors de rendement BRUT, c’est-à-dire le rapport entre les loyers encaissés et le prix d’acquisition du bien. Plus le secteur est attractif, en général le centre des grandes villes, moins le rendement sera élevé. A l’inverse, on retrouvera des rendements élevés dans les secteurs plus populaires ou les risques locatifs d’impayé ou de vacance sont plus importants. L’arbitrage dépendra de la stratégie de chacun.

Investir dans l’immobilier est le plus souvent une stratégie à long terme. Il est conseillé de se servir du levier du crédit afin que les échéances soient payées par les loyers et espérer, au bout de plusieurs années, effectuer une plus-value.

La sélection du locataire est cruciale. En effet, la pire des situations lorsqu’on investit dans un appartement est de faire face à des impayés. Il existe pour cela des solutions, en plus d’une sélection minutieuse du locataire, comme le cautionnement de proches ou la souscription d’une assurance contre les loyers impayés.

Une manière d’optimiser son investissement est aussi d’acheter un bien immobilier nécessitant des travaux afin de générer du déficit foncier qui aura pour effet, en réduisant la fiscalité d’augmenter, la rentabilité.

A noter : plus un logement est élevé en étage, plus il est cher. En revanche, le montant du loyer ne varie pas énormément dans un même immeuble. Il peut être intéressant d’envisager investir dans un appartement en rez-de-chaussée qui conviendra à des locataires plus âgés qui resteront plus longtemps dans les lieux que des jeunes actifs mobiles.

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